农村房屋买卖合同被判无效,购房者赔了夫人又折兵

阅读提示:随着城镇化建设的推进,大批城郊的农村房屋被拆迁或面临拆迁,在巨大的拆迁利益的诱惑下,有些农村房屋的出卖人“背信弃义”,将房屋购买者告上法庭,主张当初签订的房屋买卖合同无效,请求购买者腾退房屋或返还拆迁利益。有的买卖合同甚至是二三十年前签订的合同,房屋早已被加盖或重修,但天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往,时间的流逝洗刷不了一个个“利欲熏心“。

读到这里,很多读者可能会问,房屋出卖人的主张会得到法院的支持吗?农村房屋买卖合同会被认定为无效吗?如果合同无效,房屋或拆迁利益如何处理呢?

    带着以上的问题,笔者整理了三个案例,通过案例,我们会找到答案,同时给我们警醒。

案例一

姚某及刘某均为北京市顺义区××村民,双方于1995711日签订房屋买卖协议,协议约定:刘某将房产卖与姚某,房屋价值1万元,协议签订后,姚某搬入涉案房屋居住至案发日长达二十余年之久。

    2017年,姚某向北京顺义区人民法院起诉,请求确认房屋买卖合同有效。刘某答辩称房屋买卖行为未经行政机关审批同意,房屋买卖合同应无效,姚某应归还房屋。

北京顺义区人民法院认为姚某、刘某均系河南村集体经济组织成员,均享有该村集体经济组织成员的相关权利,包含宅基地使用权。刘某将涉案房屋出售于姚某,并未违反相关的法律规定,不存在合同无效的情形,故判决房屋买卖合同有效。

案例评析一:根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”,农村房屋买卖必然同时处分该房屋所占有的宅基地,而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利,与特定的身份关系紧密相连,非本集体经济组织成员无权取得。故如果农村房屋买卖合同的双方均是同一集体经济组织的成员,则双方的房屋买卖行为并不违反法律的强制性规定,在没有合同法第52条规定的合同无效情形下,农村房屋买卖合同有效,反之,则房屋买卖合同无效。

那么如果购买房不是房屋所在地的村集体成员呢,房屋买卖合同被认定无效后,房屋怎么处理呢?

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(一)当房屋被拆迁

案例二

1996年,雷某与薄某订立房屋买卖合同,约定雷某将诉争院落内房屋出卖给薄某。1996119日,薄某给付雷某购房款66000元,雷某出具收款证明一份。同日,薄某将户口迁至诉争院落,但其户口为非农业家庭户。20171020日,雷某诉至一审法院,要求确认雷某、薄某之间的房屋买卖合同无效,并要求获得诉争院落及房屋的拆迁补偿利益。

另查明,拆迁人与薄某签订的拆迁补偿协议中,约定的拆迁款包括:宅基地区位补偿价装修、设备及附属物补偿价搬迁补助费搬迁奖励费等。

案件评析二:本案的争议焦点一:房屋买卖合同是否有效。

因薄某并非刘各长村村民,不享有使用该村集体组织宅基地的资格。房屋买卖协议,违反了有关法律规定,应属无效。

争议焦点二:合同无效后,房屋如何处理,拆迁利益如何处理。

按照合同法的规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。农村房屋买卖合同被确认无效后,薄某应当将房屋返还给雷某,雷某亦将收取的价款返还给薄某。但涉诉房屋已被拆除,故没有返还的必要。

首先,关于宅基地的区位补偿部分。因宅基地使用权登记在雷某名下,故合同无效后,关于宅基地的区位补偿应归雷某所有,但雷某明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,违背了诚实信用原则,故其应对合同无效承担主要责任。故法院最终认定宅基地区位补偿的百分之七十归薄某所有,剩余百分之三十归雷某所有。

其次,关于房屋重置成新补偿及装修、设备、附属物的补偿。该部分系合同无效后,薄某将诉争房屋返还给雷某,雷某应当给予薄某的赔偿。在诉争房屋已被实际拆除并转化为拆迁利益的前提下,应确认该部分补偿利益归薄某所有,无须返还。

再次,关于搬迁奖励费的补偿。该部分补偿系针对被拆迁人即房屋实际居住人配合拆迁政策给予的补偿,与雷某无关,薄某亦无须返还。

小结:房屋买卖合同被认定无效后,除宅基地的区位补偿款或回购房安置利益这种与宅基地使用权密切相关的拆迁利益,原出卖人有权主张外,其他如装修、设备及附属物补偿价搬迁补助费搬迁奖励费等费用,因属于买房人的积极行为造成的拆迁补偿,应属于买房人所有,出卖人无权要求返还。

     (二)当房屋未被拆迁

案例三

20121024日,金某与俞某签订了《协议》一份,约定将坐落于嘉兴市秀洲区的农村房屋拆迁安置的宅基地128平方米和该拆迁安置用房建造建筑指标520平方米(楼层四层半)转让给俞某,房屋竣工后的所有权和该房屋所占宅基地归俞某所有;拆迁安置房转让费合计为150万元,房屋的建造费用全部由俞某自行负责承担,金某协助办理有关手续;协议签订后,俞建兴向金某支付了宅基地转让费,并在宅基地上建造了三底四层半的房屋一处,房屋建成后,俞某搬入居住。

2017年,金某向一审法院起诉请求:1、确认双方签订的协议无效;2、俞某返还位于嘉兴市秀洲区的房屋。

案件评析三:本案双方买卖的标的为农村宅基地和建房指标,而俞某并非该集体经济组织成员,故转让协议无效。

合同无效后,俞某建造的房屋如何处理呢?俞某支付的转让费如何处理呢?

合同法规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”根据该法律规定及“房地一体”的原则,俞某应当向金某返还涉案宅基地,以及在宅基地上建造的房屋,金某亦应返还俞某宅基地转让款合计150万元。

由于不懂法,本案中的俞某辛辛苦苦建造的房子,就这样“拱手让与他人“,住了几年的家也随之消失。虽然金某需返还150万元及对应利息,但也无法挽回俞某的损失。

案件总结:通过以上案例,可以看出,农村房屋买卖隐藏着巨大的风险,尤其当购买方不是农村集体成员时,会面临合同无效的风险。即使你在房屋里生活了几十年,房屋出卖方随时有可能杀出来,主张合同无效,要求你腾退房屋或返还拆迁利益。它就像一颗不定时炸弹一样,对于购房者而言只能祈祷卖方信守承诺,不践踏当初双方达成的合意。

那么假如你已经购买了农村房屋,且不是农村集体的一员,怎样尽量减少些损失呢?

1 保存好购买房屋的合同,具体如支付购房款的证据,如收条,打款记录等。避免因是否存在买卖行为产生争议。

2 保存好装修翻修房屋等证据,一旦因房屋无效,买方需腾退房屋时,买方可就房屋附加价值要求卖方返还。

3 尽早加入房屋所在村的集体。当然这条就目前的户籍政策而言,很难实现。

以上建议对减少购房者合同无效后的损失,只是“扬汤止沸“,所以强烈建议购买农村房屋时,一定要慎之又慎,做好合同无效的心理准备,否则赔了夫人又折兵,到那个时候再后悔就来不及了。

最后,对于出卖方而言,愿你能信守承诺!

来源:丰国律师  作者:王圆

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